Νόμος Κατσέλη: Η αγορά κατοικίας μπαίνει σε ζώνη νέας αβεβαιότητας, την ώρα που τράπεζες, servicers και επενδυτές ξαναμετρούν ρίσκο και αποδόσεις.
Ρεπορτάζ: Παντελής Χαριτάκης
Αφορμή, η πρόσφατη κρίση του Αρείου Πάγου για τον τρόπο υπολογισμού του τόκου στις ρυθμίσεις δανείων του «νόμου Κατσέλη» – μια λεπτομέρεια που στην πράξη μπορεί να ανατρέψει ισορροπίες σε τιτλοποιήσεις, να αλλάξει την πολιτική χορηγήσεων και να πιέσει την κτηματαγορά μέσω του «καναλιού» των πλειστηριασμών.
Στο tilegrafimanews.gr μίλησαν ειδικοί παράγοντες της κτηματαγοράς και μεταφέρουν ένα κοινό μήνυμα: «Το σοκ δεν είναι μόνο νομικό – είναι ψυχολογικό. Όταν η ασφάλεια δικαίου κλονίζεται, η αγορά “κρατάει ανάσα”». Στην πράξη, λένε, ο αγοραστής δυσκολεύεται να πάρει δάνειο, ο πωλητής φοβάται ότι θα πέσουν οι τιμές αν ανοίξει η “στρόφιγγα” των ρευστοποιήσεων, και ο επενδυτής ανεβάζει το απαιτούμενο premium για να τοποθετηθεί.
Τι έκρινε το ανώτατο δικαστήριο και γιατί η αγορά το διαβάζει ως «σημάδι»
Το σκεπτικό που έχει γίνει γνωστό μέσα από τις πρώτες περιγραφές της υπόθεσης είναι ότι ο τόκος στις ρυθμίσεις υπολογίζεται επί της μηνιαίας καταβολής/δόσης και όχι επί του συνολικού κεφαλαίου της οφειλής. Οι τράπεζες και η αγορά τιτλοποιήσεων «διαβάζουν» την εξέλιξη ως πιθανή μείωση ανακτήσεων σε χαρτοφυλάκια που έχουν τιτλοποιηθεί, άρα ως ανατροπή προβλέψεων και μοντέλων για τα ταμειακά ρεύματα.
Κρίσιμο σημείο –και εκεί θα κριθούν οι πραγματικές συνέπειες– είναι η περίμετρος εφαρμογής και το αν θα υπάρξει αναδρομικότητα, καθώς και για ποιες κατηγορίες δανείων/ρυθμίσεων «πιάνει» η απόφαση. Για αυτό και, σύμφωνα με πληροφορίες που έχουν δημοσιοποιηθεί, το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών σε συνεννόηση με την Τράπεζα της Ελλάδος χαράσσουν «γραμμή άμυνας» μέχρι να καθαρογραφεί πλήρως το σκεπτικό.
Γιατί η στεγαστική πίστη κινδυνεύει να «σφίξει»
Οι ειδικοί της αγοράς εξηγούν ότι όταν ένα κομμάτι του συστήματος γράφει ξανά τους κανόνες (ή δίνει την εντύπωση ότι τους ξαναγράφει), η πρώτη αντίδραση είναι πιο αυστηρά κριτήρια: υψηλότερα εισοδήματα, μεγαλύτερη προκαταβολή, πιο «καθαρό» πιστωτικό προφίλ. Αυτό μεταφράζεται σε λιγότερα νέα στεγαστικά ή/και ακριβότερα, ειδικά για νοικοκυριά με οριακή επιλεξιμότητα. Και όταν μειώνεται η ροή δανείων, η ζήτηση για κατοικίες κόβει ταχύτητα – όχι απαραίτητα άμεσα, αλλά με καθυστέρηση λίγων μηνών.
Παράγοντες της κτηματαγοράς σημειώνουν στο tilegrafimanews.gr ότι ήδη «έβλεπαν» σημάδια κόπωσης σε ορισμένες γειτονιές, λόγω κόστους χρήματος και τιμών. Αν τώρα προστεθεί και ο φόβος για «κύμα» ακινήτων από ρευστοποιήσεις, τότε οι αγοραστές θα γίνουν πιο επιλεκτικοί και οι πωλητές θα πιεστούν να προσγειώσουν προσδοκίες.
Πλειστηριασμοί: ο μεγάλος φόβος που γυρίζει σαν μπούμερανγκ
Εδώ βρίσκεται η πιο ευαίσθητη διάσταση. Αν δημιουργηθεί χρηματοδοτικό κενό σε τιτλοποιήσεις και απαιτηθούν κινήσεις «αντιστάθμισης» (με περισσότερες ρευστοποιήσεις), ο κίνδυνος είναι διπλός: κοινωνική ένταση και ταυτόχρονα πίεση τιμών σε συγκεκριμένα segments, κυρίως σε περιοχές όπου τα ακίνητα βγαίνουν μαζικά στην αγορά.
Το ενδιαφέρον είναι ότι η αγορά δεν λειτουργεί γραμμικά. Αν τα ακίνητα βγουν πολλά και γρήγορα, οι τιμές μπορεί να πιεστούν, όμως αν οι τράπεζες «κόψουν» απότομα το νέο χρήμα, τότε μειώνονται και οι αγοραστές που μπορούν να απορροφήσουν το στοκ. Έτσι δημιουργείται φαύλος κύκλος: λιγότερα δάνεια → λιγότερες αγορές → μεγαλύτερη πίεση σε ρευστοποιήσεις.
Στο πεδίο, η «θερμοκρασία» θα φανεί και από την κινητικότητα στις πλατφόρμες πλειστηριασμών, καθώς και από το κατά πόσο αυξάνονται τα ακίνητα που καταλήγουν άγονα. Σε αυτό το σημείο, ειδικοί της αγοράς θυμίζουν ότι ο ρυθμός και ο τρόπος που «τρέχουν» οι διαδικασίες (και όχι μόνο ο αριθμός) είναι που καθορίζει αν θα υπάρξει πραγματική αναστάτωση.
Επενδυτική αβεβαιότητα: όταν το ρίσκο ανεβαίνει, αλλάζει και η τιμή
Η απόφαση δεν αφορά μόνο τον δανειολήπτη. Αφορά και τον επενδυτή που αγόρασε ρίσκο μέσω τιτλοποίησης, το fund που αγόρασε χαρτοφυλάκιο, τον servicer που έχει business plan είσπραξης. Όταν αλλάζει μια βασική παράμετρος, αλλάζει και η αποτίμηση. Αυτό, με τη σειρά του, μπορεί να ανεβάσει το κόστος κεφαλαίου για τις τράπεζες και να δυσκολέψει νέες κινήσεις «καθαρισμού» ισολογισμών.
Δεν είναι τυχαίο ότι οίκοι αξιολόγησης έχουν επισημάνει τον παράγοντα «νομική αβεβαιότητα» ως νέο βάρος για τον κλάδο, ακόμη κι αν οι τράπεζες εμφανίζουν καλύτερη κερδοφορία και κεφάλαια.
Με απλά λόγια: όσο το νομικό ρίσκο ανεβαίνει, τόσο πιο «ακριβό» γίνεται το χρήμα και τόσο πιο δύσκολο γίνεται να στηριχθεί η στεγαστική επέκταση.
Τι αλλάζει για τα νοικοκυριά και πού «κολλάει» ο νόμος
Το πλαίσιο προστασίας πρώτης κατοικίας, όπως θεσπίστηκε με τον ν. 3869/2010 («νόμος Κατσέλη»), έχει ιστορικά φορτίο και πολιτικό αποτύπωμα, αλλά και μια μεγάλη ουρά εκκρεμοτήτων, ρυθμίσεων και δικαστικών εξελίξεων. Για τον πολίτη, η ουσία είναι μία: θα δει αλλαγή στη ρύθμισή του; Θα αλλάξουν οι όροι; Θα υπάρξουν μαζικές αναπροσαρμογές;
Παράγοντες της κτηματαγοράς υπογραμμίζουν ότι, ακόμη κι αν τελικά οι συνέπειες περιοριστούν σε μέρος των δανείων, το σήμα που εκπέμπεται είναι αρκετό για να «φρενάρει» αποφάσεις αγοράς κατοικίας μέσα στο 2026. Και αυτό είναι το μεγάλο στοίχημα: η αγορά κατοικίας ζει από την εμπιστοσύνη. Όταν αυτή τρίζει, οι συναλλαγές πέφτουν πριν πέσουν οι τιμές.
Το κρίσιμο ερώτημα: θα υπάρξουν «αντίμετρα» και ποια μπορεί να είναι
Στο τραπέζι, λένε πηγές που παρακολουθούν το θέμα, βρίσκεται ένα πλέγμα κινήσεων ώστε να απορροφηθεί το σοκ χωρίς να προκληθεί αλυσιδωτή αντίδραση: τεχνικές προσαρμογές σε τιτλοποιήσεις, διευκρινίσεις για την εφαρμογή, πιθανές παρεμβάσεις για να μην εκτροχιαστεί ο μηχανισμός ανακτήσεων και, κυρίως, καθαροί κανόνες ώστε να επανέλθει η προβλεψιμότητα.
Στο tilegrafimanews.gr, παράγοντες της κτηματαγοράς καταλήγουν σε μια φράση που συνοψίζει τον κίνδυνο: «Αν το 2026 γίνει χρονιά όπου ο κόσμος πιστέψει ότι “κανείς δεν ξέρει τι ισχύει”, τότε η αγορά θα πατήσει φρένο».
Το αμέσως επόμενο διάστημα –με τις διευκρινίσεις και την πλήρη αποτύπωση της απόφασης– θα δείξει αν η Ελλάδα περνά απλώς μια θεσμική αναταραχή ή αν ανοίγει ένας κύκλος που θα επηρεάσει πραγματικά την πρόσβαση σε στεγαστική πίστη, τις τιμές και τη σταθερότητα της κτηματαγοράς.
