Golden Visa: Από την άνοιξη του 2026, η ελληνική κτηματαγορά εισέρχεται σε μια νέα, καθοριστική φάση, καθώς χιλιάδες ακίνητα που αποκτήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια μέσω του προγράμματος Golden Visa ετοιμάζονται να επιστρέψουν μαζικά στην αγορά, είτε προς ενοικίαση είτε προς πώληση.
Ρεπορτάζ : Παντελής Χαριτάκης
Πρόκειται για μια εξέλιξη που παρακολουθείται στενά από το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και την ΕΛΣΤΑΤ, καθώς ενδέχεται να επηρεάσει ουσιαστικά τις τιμές και τη διαθεσιμότητα κατοικιών σε Αττική και μεγάλα αστικά κέντρα.
Σύμφωνα με ειδικούς της κοινωνικής και στεγαστικής πολιτικής που μίλησαν στο tilegrafimanews.gr, η μαζική επανεμφάνιση αυτών των ακινήτων δημιουργεί για πρώτη φορά μετά από χρόνια μια «συμπαγή δεξαμενή» διαθέσιμων κατοικιών μέσα σε μικρό χρονικό διάστημα. Ήδη εκτιμάται ότι από 1.000 έως 2.000 έτοιμα διαμερίσματα βρίσκονται στην τελική ευθεία για διάθεση, αριθμός που αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά έως το 2027.
Η πραγματική χρήση των ακινήτων Golden Visa
Τα στοιχεία από μεγάλα γραφεία Golden Visa είναι αποκαλυπτικά: η συντριπτική πλειονότητα των ξένων επενδυτών δεν χρησιμοποίησε ποτέ τα ακίνητα για ιδιοκατοίκηση. Αντιθέτως, περίπου το 94% των κατοικιών που αποκτήθηκαν μέσω του προγράμματος διοχετεύτηκαν σχεδόν άμεσα στη μακροχρόνια μίσθωση, ενώ μόλις το 6% χρησιμοποιήθηκε από τους ίδιους τους επενδυτές.
Από τα περίπου 16.000 ακίνητα που αγοράστηκαν συνολικά μέχρι το τέλος του 2024, σχεδόν 15.000 επανήλθαν στην αγορά ενοικίων. Όπως επισημαίνουν στελέχη της αγοράς, η Golden Visa λειτούργησε στην πράξη περισσότερο ως μηχανισμός παραγωγής και ανακύκλωσης ακινήτων παρά ως πρόγραμμα εγκατάστασης αλλοδαπών στην Ελλάδα, γεγονός που επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Μετατροπές επαγγελματικών χώρων: το νέο απόθεμα κατοικιών
Καθοριστικό ρόλο στο νέο κύμα ακινήτων παίζει η αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου, σύμφωνα με την οποία οι επενδύσεις των 250.000 ευρώ αφορούν πλέον αποκλειστικά μετατροπές παλαιών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες. Η αύξηση του κατώτατου ορίου στα 800.000 ευρώ για την αγορά κατοικίας σε Αττική, Θεσσαλονίκη και τουριστικά νησιά κατέστησε τις μετατροπές μονόδρομο.
Γραφεία, παλιά καταστήματα, αποθήκες και εγκαταλελειμμένα κτίρια που παρέμεναν κενά για πάνω από μία δεκαετία μετατρέπονται πλέον σε σύγχρονες κατοικίες, με χαμηλότερο κόστος και ταχύτερα χρονοδιαγράμματα, καθώς βασίζονται στον υφιστάμενο φέροντα οργανισμό. Οι σχετικές διαδικασίες παρακολουθούνται στενά από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, καθώς εμπλέκουν χιλιάδες μηχανικούς και τεχνικά γραφεία.
Στην Αττική, το κύριο βάρος των έργων εντοπίζεται στα Εξάρχεια, το Μεταξουργείο, την Κυψέλη, τον Πειραιά και άλλες περιοχές με παλαιά εμπορικά κτίρια. Εκτιμάται ότι μόνο από αυτές τις μετατροπές θα προστεθούν στην αγορά από 3.000 έως 5.000 νέα διαμερίσματα έως το 2027. Παράλληλα, η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα ακίνητα Golden Visa διασφαλίζει ότι το σύνολο αυτού του αποθέματος θα κατευθυνθεί υποχρεωτικά στη μακροχρόνια ενοικίαση.
Ποιοι επενδυτές κυριαρχούν
Οι Κινέζοι επενδυτές παραμένουν η κυρίαρχη ομάδα, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 65% των εκδόσεων Golden Visa. Συνήθως αποκτούν πολλά μικρά διαμερίσματα και επιλέγουν το μοντέλο του εγγυημένου ενοικίου. Ακολουθούν οι Τούρκοι με περίπου 6%, οι Ρώσοι με 5%, ενώ επενδυτές από τη Μέση Ανατολή κινούνται κυρίως στο κατώτατο όριο επένδυσης.
Η ταχύτερα αναπτυσσόμενη ομάδα αυτή την περίοδο είναι οι Ισραηλινοί, με έντονη παρουσία σε projects μετατροπών στο κέντρο της Αθήνας, ενώ Αμερικανοί και Καναδοί επενδυτές εμφανίζουν σταθερά αυξητική τάση, σύμφωνα με αναλύσεις της Enterprise Greece.
Το «ξεπάγωμα» των αιτήσεων και τι έρχεται
Καταλύτης των εξελίξεων υπήρξε η νέα υπουργική απόφαση που ξεμπλόκαρε δεκάδες χιλιάδες εκκρεμείς αιτήσεις Golden Visa. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, 13.499 αιτήσεις βρίσκονται σε αναμονή, εκ των οποίων το 79% αφορά την Αττική. Πολλές είχαν κατατεθεί μόνο για να «πιάσουν σειρά», εν αναμονή του νέου πλαισίου.
Η σαφήνεια που παρέχει πλέον η απόφαση επιτρέπει την άμεση ενεργοποίηση κεφαλαίων που είχαν παγώσει για πάνω από έξι μήνες και επαναφέρει σε πλήρη λειτουργία τον κλάδο. Όπως εκτιμούν ειδικοί της κοινωνικής εταιρείας στο tilegrafimanews.gr, η σταδιακή είσοδος αυτών των ακινήτων στην αγορά από το 2026 μπορεί να λειτουργήσει ως ανάχωμα στις ακραίες πιέσεις των ενοικίων, χωρίς όμως να λύνει από μόνη της το στεγαστικό πρόβλημα.
