Golden Visa: Σημαντικές αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa εξετάζει η κυβέρνηση, με στόχο να συνδέσει πιο άμεσα την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων με την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Ρεπορτάζ: Παντελής Χαριτάκης- tilegrafimanews.gr
Η βασική πρόταση προβλέπει ότι ένας επενδυτής θα μπορεί να αγοράζει περισσότερα του ενός ακίνητα, δημιουργώντας ένα μικρό χαρτοφυλάκιο κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι τα σπίτια θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.
Πρόκειται για ουσιαστική μεταβολή της σημερινής φιλοσοφίας, καθώς ο ενδιαφερόμενος δεν θα χρειάζεται να τοποθετεί ολόκληρο το κεφάλαιό του σε ένα ακριβό ακίνητο. Θα μπορεί να κατανέμει την επένδυση σε δύο ή περισσότερες κατοικίες, αυξάνοντας θεωρητικά τον αριθμό των διαθέσιμων σπιτιών στην αγορά ενοικίων.
Αναλυτές της κτηματαγοράς που μίλησαν στο TilegrafimaNews.gr επισημαίνουν ότι η αλλαγή μπορεί να λειτουργήσει θετικά μόνο εάν συνοδευτεί από αυστηρούς ελέγχους, ελάχιστο χρόνο μίσθωσης και πραγματικές κυρώσεις. Διαφορετικά, υπάρχει κίνδυνος να αυξηθεί ο ανταγωνισμός για μικρά και μεσαία ακίνητα, προκαλώντας νέα άνοδο στις τιμές αγοράς χωρίς αντίστοιχη αποκλιμάκωση των ενοικίων.
Το νέο μοντέλο που εξετάζεται
Οι τελικές αποφάσεις δεν έχουν ληφθεί. Υπό εξέταση βρίσκονται το συνολικό ύψος της επένδυσης, ο μέγιστος αριθμός ακινήτων, η ελάχιστη αξία κάθε κατοικίας και η χρονική διάρκεια κατά την οποία τα ακίνητα θα πρέπει να παραμένουν στη μακροχρόνια μίσθωση.
Ένα από τα μοντέλα προβλέπει ότι ο επενδυτής θα μπορεί να καλύπτει το απαιτούμενο όριο μέσα από περισσότερες αγορές, αλλά θα δεσμεύεται συμβατικά να διαθέτει όλες τις κατοικίες σε μισθώσεις μεγάλης διάρκειας. Θα αποκλείεται η ανάρτησή τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς και η έμμεση τουριστική εκμετάλλευσή τους.
Κρίσιμος θεωρείται ο μηχανισμός παρακολούθησης. Η κυβέρνηση εξετάζει τη διασταύρωση στοιχείων από μισθωτήρια, φορολογικές δηλώσεις και ψηφιακές πλατφόρμες, ώστε να διαπιστώνεται εάν τηρούνται οι όροι. Στο τραπέζι βρίσκονται επίσης η αναστολή ή ανάκληση της άδειας διαμονής και οικονομικά πρόστιμα σε περίπτωση παραβίασης.
Τα ισχύοντα όρια
Το σημερινό καθεστώς προβλέπει διαφορετικά επενδυτικά όρια ανά περιοχή. Στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος, η Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το βασικό όριο έχει αυξηθεί στις 800.000 ευρώ. Στην υπόλοιπη χώρα εφαρμόζεται όριο 400.000 ευρώ.
Παράλληλα, διατηρείται ειδική κατηγορία των 250.000 ευρώ για επενδύσεις σε ακίνητα που αλλάζουν χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, καθώς και για συγκεκριμένα διατηρητέα κτίρια που αποκαθίστανται.
Η κατηγορία αυτή έχει κινητοποιήσει κατασκευαστικές εταιρείες και επενδυτικά σχήματα. Παλιά γραφεία, κενά ξενοδοχεία, αποθήκες και εγκαταλελειμμένοι επαγγελματικοί χώροι αγοράζονται, ανακαινίζονται και μετατρέπονται σε διαμερίσματα. Η πρακτική μπορεί να προσθέσει νέο απόθεμα κατοικιών, χωρίς να αφαιρεί σπίτια από την ήδη πιεσμένη αγορά.
Πτώση 44% στις νέες αιτήσεις
Τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2026 αποτυπώνουν μια διπλή εικόνα. Οι νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης Golden Visa περιορίστηκαν στις 2.551, από 4.553 την αντίστοιχη περίοδο του 2025, σημειώνοντας πτώση 44%. Μόνο τον Ιούνιο υποβλήθηκαν 395 αιτήσεις.
Η κάμψη αποδίδεται στα αυξημένα επενδυτικά όρια και στη μαζική υποβολή φακέλων που είχε προηγηθεί, όταν χιλιάδες ενδιαφερόμενοι έσπευσαν να κατοχυρώσουν το παλαιότερο, ευνοϊκότερο καθεστώς.
Αντίθετα, οι εκδόσεις νέων αδειών συνέχισαν να αυξάνονται. Στο εξάμηνο εκδόθηκαν 4.919 άδειες, έναντι 4.057 το 2025, καταγράφοντας άνοδο περίπου 21%. Η διαφορά οφείλεται στη σταδιακή εκκαθάριση του μεγάλου αποθέματος παλαιών φακέλων.
Στο τέλος Ιουνίου παρέμεναν σε εκκρεμότητα 8.977 αιτήματα αρχικής χορήγησης και ανανέωσης. Από το 2022 μέχρι το πρώτο εξάμηνο του 2026 είχαν υποβληθεί συνολικά 41.039 αιτήματα, με περίπου το 77% να έχει εγκριθεί.
Κινέζοι και Τούρκοι στην κορυφή
Οι ενεργές άδειες μόνιμου επενδυτή έφτασαν τις 32.702, χωρίς να περιλαμβάνονται τα μέλη των οικογενειών. Από αυτές, 24.976 αφορούν αρχικές χορηγήσεις και 7.726 ανανεώσεις ή επανεκδόσεις. Σε σχέση με τις 22.001 ενεργές άδειες του Ιουνίου 2025, η αύξηση ανέρχεται σε 48,6%.
Οι Κινέζοι παραμένουν πρώτοι με 11.921 αρχικές άδειες και ποσοστό 47,7%. Στη δεύτερη θέση βρίσκονται οι Τούρκοι επενδυτές με 4.543 άδειες και μερίδιο 18,2%. Ακολουθούν ο Λίβανος με 1.145, το Ιράν με 953, η Βρετανία με 826 και το Ισραήλ με 790 άδειες.
Θα μειωθούν πραγματικά τα ενοίκια;
Οι αναλυτές της κτηματαγοράς τονίζουν στο TilegrafimaNews.gr ότι η επίδραση στα ενοίκια θα εξαρτηθεί από την κλίμακα του μέτρου. Εάν διατεθούν λίγες εκατοντάδες κατοικίες, η επίπτωση θα είναι περιορισμένη. Εάν, όμως, το νέο μοντέλο συνδυαστεί με μαζικές αλλαγές χρήσης κενών κτιρίων, μπορεί να αυξήσει αισθητά την προσφορά.
Παράλληλα εξετάζεται ένας μόνιμος μηχανισμός ευνοϊκών στεγαστικών δανείων, στη λογική ενός διευρυμένου «Σπίτι μου 3». Στόχος είναι να καλυφθούν περισσότερες ηλικιακές και εισοδηματικές κατηγορίες, με πιθανή παροχή φορολογικών κινήτρων στις τράπεζες.
Η Golden Visa, πάντως, δεν μπορεί από μόνη της να λύσει το στεγαστικό. Μπορεί να αποτελέσει χρήσιμο εργαλείο μόνο εάν ενταχθεί σε ένα ευρύτερο σχέδιο που θα περιλαμβάνει κλειστά ακίνητα, κοινωνική κατοικία, ανακαινίσεις και ουσιαστικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις.
